Kentsel Dönüşüm Süreci
1) KENTSEL DÖNÜŞÜM KARARININ ALINMASI
Kentsel dönüşüm kentsel dönüşüm kararının alınmasıyla başlar. Kentsel dönüşüm kararı yapıdaki maliklerin oy çokluğu ile alınabileceği gibi yapıdaki maliklerden en az birinin ilgili firmaya gerekli evraklarla başvuru yapmasıyla başlatılabilir. Kentsel dönüşüm için firmamıza başvuru yapmadan önce yapınızın mevcut imar durumunu öğreniniz. İlk imalatında konut içinde kalan veya kat sayısı yüksek olan yapılar zaman içindeki imar değişiklikleri nedeniyle yeşil alan, yol içinde kalabilir veya yapının kat sayısı azalır veya artabilir.
2) KENTSEL DÖNÜŞÜM YETKİLİ FİRMAMIZA BAŞVURU
Kentsel dönüşüm başvurmaya kararı alan malikler gerekli evraklarla birlikte ilgili firmaya gelerek başvurularını yapabilirler.
3) YAPININ İNCELENMESİ / DEPREM TESTİ
Firmamız evrakları tamamlanarak yapılan tüm başvuruları değerlendirmek ve deprem risk raporunu hazırlamakla sorumludur. Bu sebepten ilgili yönetmeliklerin ve idarelerin talep ettiği biçimde saha ve laboratuvar çalışmaları yapılarak Deprem Risk Raporu hazırlanır. Saha çalışmaları beton ve donatı tespit çalışmaları, zemin etüt çalışmaları, mimari ve statik proje/röleve tespit çalışmaları ile ofis ortamında tüm değerlerin toplanması ve raporun hazırlanması kısımlarından oluşmaktadır.
4) YAPININ DURUMU
Firmamızca hazırlanan raporunun içeriğinde yapılan saha ve laboratuvar çalışmaları ve bunların değerlendirilmesi ile yapının deprem, sel, heyelan v.b. durumlara karşı riski tespit edilir. Raporun son kısmında RİSKLİ YAPI veya RİSKSİZ YAPI ifadesi yer alır. Riskli yapılar kentsel dönüşüm sürecinin sağladığı tüm kazanımları kullanmaya hak sahibidir. Risksiz olarak tespit edilen yapıların sağlam olduğu anlamı çıkarılamaz. Sadece Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamına girmediği ifade edilir. Firmamızca hazırlanan rapor idareye teslim edilir. İlgili idare – İstanbul için ilçe belediyeleri, diğer illerde Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri- raporu inceleyerek eğer var ise eksik veya hataları yetkili firmaya bildirir. Düzeltmeler veya ek testler isteyebilir. Raporda bir noksanlık yok ise raporu onaylar ve tapuya bildirim yaparlar.
5) TAPUYA VE MALİKLERE BİLDİRİM
Kentsel dönüşüm süreci tamamlanmış yapılar için idare Tapuya bildirimde bulunulur. Tapu idareden gelen resmi yazı ile yapının bulunduğu arsa kütüğüne RİSKLİ YAPI şerhi koyarak yapıdaki tüm maliklere tebligatla durum bildirilir. Tebligatlar maliklerin adrese dayalı nüfus sisteminde kayıtlı adreslerine yapılır. Herhangi bir nedenle adres değişikliği yapmış ancak sisteme yeni adresini belirtmemiş maliklerin yazıları da adrese dayalı nüfus sistemindeki adrese eğer adreste kimse yok ise ilgili muhtarlığa teslim edilir. Tebligatta yapının Riskli yapı olarak tespit edildiği ve 15 gün içinde itiraz edilmesi gerektiği aksi takdirde 60 gün içinde yapının yıkılması gerektiği bildirilir.4
6) İTİRAZ SÜRECİ
Tebligat teslim edildikten sonra en geç 15 gün içinde maliklerden isteyenler rapora itiraz edebilir. İtiraz ancak yapının sağlam olduğu veya yapılan testlerin usulüne uygun olmadığı gibi gerekçelerle yapılır. İtiraz hakkı sadece tapu sahiplerine aittir. Hiç bir şekilde kiracılar itirazda bulunamaz. İtiraz sonrası rapor ilgili idarece Kentsel Dönüşüm Üst Kuruluna incelenmesi için gönderilir.
7) ÜNİVERSİTE ÜST KURULU ÜNİVERSİTE İTİRAZ KURULU
Üniversite öğretim görevlileri başta olmak üzere kentsel dönüşüm il müdürlüğü yetkililerininde olduğu bir üst kurul kentsel dönüşüm süreci içinde yasal süre olan tapudan tebligatlar ulaştıktan sonra 15 gün içinde yapılan itirazları değerlendirir. Kurulun dosyayı inceleme süresi kuruldaki dosya sayısı ile ilişkili olup 4 ay ile bazı dönemlerde 11 aya kadar uzayabilmektedir. Kurul lisanslı firma tarafından hazırlanan raporu inceleyerek var ise eksikleri firmaya bildirir ve 30 gün içinde giderilmesini ister. Eksikleri giderilen raporlar sonucunda eğer yapı riskli ise veya hazırlanan raporda eksik yok ise itirazın reddine karar verir. Eğer itiraz sonucunda yapı Risksiz olarak tespit edilirse yapı kentsel dönüşümün kapsamında çıkarılır. Ancak ileride itiraz eden malikler veya başka bir kat maliki talep etsede yapı kentsel dönüşüm kapsamına girmez. İtiraz sonucu idareye gönderilir.
8) Kentsel Dönüşüm Kamulaştırmakentsel dönüşüm kamulaştırma
Eğer var ise itiraz işlemleri bittikten sonra veya itiraz yok ise kat malikleri 634 sayılı Kat Malikleri Kanunu’nda belirtilen usulu ve esaslara göre toplanır. Toplantı sonucunda var ise yapı müteahhit’i seçilir ve apartman karar defterine işlenir. Toplantıya katılmayan veya katılıp da kararı kabul etmeyen mal sahiplerine noter kanalı ile bildirimde bulunulur. Ardından anlaşma sağlanamaz ise ekspertiz firmalarından yapının ve binanın fiyatı istenir. Hazırlanan fiyat tespit raporu kabul etmeyen veya toplantıya katılmayan maliklere tebliğ edilir.Yasal süre içinde halen apartman kararına uymayan maliklerin sahip oldukları mülkleri 6306 sayılı kanun gereğince açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. Açık artırmayı kazanan malik veya apartman yönetimi apartmandaki 2/3 çoğunluğun kararına uymak zorundadır.
9) Müteahhit Seçilmesi ve Proje Sözleşmesi
Eğer var ise kamulaştırma süreci tamamlandıktan sonra veya kamulaştırma sürecine gerek duymaksızın müteahhit firma ile kesin anlaşmaya varılır ve noterden işin durum ve teknik şartnameye uygun olarak sözleşme yapılır. Kentsel dönüşüm kapsamında ister taahhüt ister kat karşılığı olsun anlaşma yapılabilir. Her iki inşaat türü içinde yasal haklar veya muafiyetler geçerlidir.
10) Proje ve Ruhsat
Müteahhit firma seçilmesinden sonra yapının mimari, statik, sıhhi tesisat ve elektrik projeleri hazırlanır. Hazırlanan projeler idareye teslim edilerek yapının Ruhsatı alınır. Ruhsat alma süresi ilgili ilçe belediyesine göre farklılık gösterse de 1 ay ile 6 ay arasındadır.
Yapınızın depreme karşı güvensiz olduğundan dolayı yıkıldığını unutmayarak seçilecek müteahhit firmanın hazırlatacağı statik projelere dikkat edilmelidir. Hazırlan projelere ehil olmayan, deprem ve etkilerinden anlamayan mühendislerce hazırlanması durumunda yapınızın yine deprem riski ile karşı karşıya kalacağını unutmayın.
11) İnşaat ve Uygulamaları
Ruhsat alınmış yapıların inşaatı müteahhit firma ile yapı malikleri veya yapı maliklerince seçilen heyet kontrolünde teknik şartnamede belirtilen usul ve esaslara göre yapılır. İnşa süresi yapının alanına, teknik şartnamenin içeriğine ve mevsim şartlarına göre farklılık gösterebilmektedir.
12) İnşaatın Teslimi ve İskan
Teknik şartnameye uygun olarak proje ve eklerine göre inşası tamamlanan yapılar kat malikleri veya seçim heyeti tarafından kontrol edilerek varsa eksik ve noksanlıklar giderilmesi istenir. Yok ise inşaat faaliyetleri onaylanır ve yapının iş bitirmesi ve İskan adı verilen yapının resmi tüm işlemleri bittiğini gösteri belge ile kat mülkiyeti tapuları alınır.